【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】時(shí)序進(jìn)入百貨公司週年慶旺季以及大陸十一黃金週，陸客來臺(tái)議題再度受到觀注，使得近來商圈、店面發(fā)展受到各界矚目。回顧2010年第3季，由於ECFA已進(jìn)入實(shí)質(zhì)執(zhí)行階段，再加上「陸客自由行」的實(shí)施方法，輪廓愈形清晰，近期(9月份)的消費(fèi)者信心指數(shù)又創(chuàng)下6年半以來新高，使得大臺(tái)北店面市場在第3季一片紅不讓。根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市2010年第3季店面成交單價(jià)較第2季小漲6.8％，而較2009年同期則大幅成長18.3％；臺(tái)北縣方面，較上季也微漲2.8％，但較去年同期大漲26.3％。

不過值得注意的是，相較於價(jià)格攀升，成交量則略見趨緩，北市未再延續(xù)前4季持續(xù)衝高，呈現(xiàn)微幅盤整，臺(tái)北縣則在第2季的傳統(tǒng)旺季之後，回歸年初的買盤格局。永慶房屋研展室協(xié)理黃增福分析，近期由於央行打房，造成資金轉(zhuǎn)進(jìn)商用不動(dòng)產(chǎn)，但店面價(jià)格獨(dú)走，量能卻無法跟進(jìn)，這主要是因?yàn)榈昝娴膬r(jià)格來自於其收益性、稀有性跟獨(dú)特性所創(chuàng)造出來的無可替代價(jià)值。精華店面賣1間就少1間，在價(jià)格持續(xù)走高的預(yù)期下，恐進(jìn)一步誘發(fā)屋主的惜售心態(tài)，缺乏獲利了結(jié)的動(dòng)機(jī)，使成交量難見大幅成長。

迎接年底的消費(fèi)旺季，尤其近來隨著百貨公司週年慶展開，以及阪急、momo百貨開張，高分貝地炒高店面議題，使得臺(tái)北市的重點(diǎn)商圈紛紛在第3季進(jìn)行換約及裝修，新租約的簽訂以及裝修條件，不但抬升租金水準(zhǔn)，也降低了空置率。租金方面，2010年第3季租金平均微漲5~10%，而空置率則普遍下降1~2%。

以行情最高的忠孝SOGO及忠孝敦化商圈為例，就有近2成的店面完成裝修或替換承租方的工作，空置率從5.0％降至3.1％，閒置店面的去化效果最佳。黃增福表示，國際知名的精品、金融機(jī)構(gòu)看好區(qū)域環(huán)境及未來商機(jī)，紛紛進(jìn)駐商圈，不但帶動(dòng)行情上揚(yáng)，也創(chuàng)造獲利了結(jié)的空間。2010年10月11日安泰銀行的忠孝分行標(biāo)售案，不但有捷運(yùn)、商圈加持，還有精品、百貨拉抬，在店面投資熱的大環(huán)境之下，得標(biāo)價(jià)格有衝破底價(jià)3成的機(jī)會(huì)。
至於臺(tái)北縣店面2010年第3季較第2季平均單價(jià)雖然每坪小漲1.7萬元，但成交量反而跌了37.2％。黃增福解釋，臺(tái)北縣的店面市場看的是整體區(qū)域市場，金融海嘯後，走揚(yáng)的步調(diào)其實(shí)早於臺(tái)北市，在基期較低以及各項(xiàng)公共建設(shè)加持下，1年漲幅高達(dá)26.3％，勝過臺(tái)北市的18.3％。而且成交的總價(jià)在8月已悄悄地突破3000萬大關(guān)，9月更值達(dá)3738萬元。顯見北縣店面市場看多，但屋主更期待升格帶來的效應(yīng)，激增市場惜售氣氛，間接拉低市場交易量。

黃增福表示，第3季店面市場持續(xù)走揚(yáng)，除了反映資金行情，也受消費(fèi)環(huán)境的樂觀預(yù)期影響很大。尤其開放「陸客自由行」的政策已初步討論到商務(wù)客的放寬，相信一般旅客的進(jìn)一步鬆綁指日可待，消費(fèi)帶動(dòng)店家營業(yè)收入的增加，因此店面絕對(duì)是先受惠的不動(dòng)產(chǎn)，臺(tái)北縣、市具交通優(yōu)勢及地方特色的商圈，如：觀光夜市、天母、中山北路商圈將帶領(lǐng)店面行情漲勢，而臺(tái)北縣重要商圈也會(huì)因?yàn)楣步ㄔO(shè)、捷運(yùn)路網(wǎng)的擴(kuò)張而產(chǎn)生補(bǔ)漲行情，值得投資人特別留意。

至於近來眾所矚目的百貨商圈，永慶房仲集團(tuán)新聞中心經(jīng)理李建興表示，臺(tái)灣向來為百貨公司的殺戮之地，以臺(tái)北市來說，甚至還是全球百貨司密度最高的都市，而臺(tái)灣人愛逛百貨公司，因此全臺(tái)的商圈也大部分都「逐百貨公司而生」，百貨公司的營運(yùn)的榮枯，向來為都會(huì)商圈轉(zhuǎn)移的主因。

拿臺(tái)北來說，1980年代忠孝SOGO開幕後，東區(qū)商圈順勢取代了西門商圈，臺(tái)中的廣三SOGO和新光三越臺(tái)中店開幕後，也讓原本執(zhí)牛耳的站前商圈嚐盡苦頭，至於高雄，更在北高雄漢神巨蛋及新光三越左營店開幕後，搶盡了南高雄的風(fēng)采。

因此，對(duì)於愛當(dāng)老闆的臺(tái)灣人來說，依百貨啇圈「獵店」，成了開店的不二法門。值得一提的是，李建興表示，開店20多年的臺(tái)北SOGO忠孝館，20年如一日，人氣始終不墜，在SOGO復(fù)興館以及微風(fēng)開幕後，不但沒稀釋商圈的人氣，反而將餅作大，其店價(jià)一舉可以飆上每坪900萬元的天價(jià)，視為全臺(tái)百貨商圈的王中之王。

不過，信義商圈由於一舉囊括了9大超大型百貨，堪稱為全臺(tái)百貨的大本營，商圈效應(yīng)急起直追，尤其在市府轉(zhuǎn)運(yùn)戰(zhàn)加入營運(yùn)，而緊接著統(tǒng)一阪急百貨加入戰(zhàn)場後，商圈擴(kuò)大到忠孝東路，潛力之大不容小覷。

李建興進(jìn)一步指出，市府轉(zhuǎn)運(yùn)站的啟用，讓信義計(jì)畫區(qū)外圍的店面市場將產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。過去信義計(jì)畫區(qū)的商業(yè)重心是松仁路、松高路、松壽路沿線的百貨公司，西北側(cè)開發(fā)較晚，商業(yè)機(jī)能較不成熟。但如今轉(zhuǎn)運(yùn)站和阪急的啟用，將帶動(dòng)交通人潮的消費(fèi)，必然成為新興亮點(diǎn)。此外，未來大巨蛋一旦開發(fā)，對(duì)市府轉(zhuǎn)運(yùn)站商圈無欵是如虎添翼，整個(gè)商店熱預(yù)計(jì)將進(jìn)一步延伸到忠孝東路五段、逸仙路及舊聯(lián)合報(bào)一帶。

李建興分析，現(xiàn)階段忠孝東路五段店面行情每坪250~300萬、逸仙路90~120萬、舊聯(lián)合報(bào)大樓巷內(nèi)則是100~135萬，在市府轉(zhuǎn)運(yùn)站啟用後，可望複製交九轉(zhuǎn)運(yùn)站經(jīng)驗(yàn)，亦即客群將由原本的傳統(tǒng)社區(qū)客，進(jìn)化到全臺(tái)的消費(fèi)族群，屆時(shí)零售、服務(wù)業(yè)相關(guān)商店將如雨後春筍般釋出，也因此，預(yù)估該商圈店面價(jià)格增幅至少2~3成。

有趣的是，在一片看好的預(yù)期心態(tài)下，近來市府轉(zhuǎn)運(yùn)站附近的店面屋主蠢蠢欲動(dòng)，紛紛將物件拿出來市場上測試行情，以永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，轉(zhuǎn)運(yùn)站啟用前後，該商圈附近委賣的店面數(shù)成長28％，顯示屋主待價(jià)而估的心態(tài)十分濃厚。